SEKILAS TENTANG PENGATURAN BANGUNAN GEDUNG (penulis: N. Budi Arianto Wijaya)

Pengertian Bangunan Gedung

Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

Asas-Asas Dalam Bangunan Gedung

1. Asas kemanfaatan dipergunakan sebagai landasan agar bangunan gedung dapat diwujudkan dan diselenggarakan sesuai fungsi yang ditetapkan, serta sebagai wadah kegiatan manusia yang memenuhi nilai-nilai kemanusiaan yang berkeadilan, termasuk aspek kepatutan dan kepantasan.

2. Asas keselamatan dipergunakan sebagai landasan agar bangunan gedung memenuhi persyaratan bangunan gedung, yaitu persyaratan keandalan teknis untuk menjamin keselamatan pemilik dan pengguna bangunan gedung, serta masyarakat dan lingkungan di sekitarnya, di samping persyaratan yang bersifat administratif.

3.  Asas keseimbangan dipergunakan sebagai landasan agar keberadaan bangunan gedung berkelanjutan tidak mengganggu keseimbangan ekosistem dan lingkungan di sekitar bangunan gedung.

4.    Asas keserasian dipergunakan sebagai landasan agar penyelenggaraan bangunan gedung dapat mewujudkan keserasian dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungan di sekitarnya.

Tujuan Perlunya Pengaturan Bangunan Gedung 

1.  mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya;

2.  mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan;

3.  mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

Fungsi Bangunan Gedung

Fungsi bangunan  meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus.

1.          fungsi hunian  meliputi bangunan untuk rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun, dan rumah tinggal sementara.

2.          fungsi keagamaan  meliputi masjid, gereja, pura, wihara, dan kelenteng.

3.           fungsi usaha  meliputi bangunan gedung untuk perkantoran,   perdagangan, perindustrian, perhotelan, wisata dan rekreasi, terminal, dan penyimpanan.

4.          fungsi sosial dan budaya  meliputi bangunan gedung untuk pendidikan, kebudayaan, pelayanan kesehatan, laboratorium, dan pelayanan umum.

5.         fungsi khusus  meliputi bangunan gedung untuk reaktor nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan sejenis yang diputuskan oleh menteri.

Satu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi.

Persyaratan Bangunan Gedung

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

1.    Persyaratan administratif bangunan gedung  meliputi :

a.     status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;

b.    status kepemilikan bangunan gedung

c.     izin mendirikan bangunan gedung;

2.    Persyaratan teknis bangunan gedung  meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.

a.     Persyaratan Tata bangunan

Persyaratan tata bangunan  meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian dampak lingkungan.Persyaratan tata bangunan   ditetapkan  dalam rencana tata bangunan dan lingkungan oleh Pemerintah Daerah.

1) Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung  meliputi persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.

2)Persyaratan arsitektur bangunan gedung  meliputi persyaratan penampilan bangunan gedung, tata ruang dalam, keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya, serta pertimbangan adanya keseimbangan antara nilai-nilai sosial budaya setempat terhadap penerapan berbagai perkembangan arsitektur dan rekayasa.

3) Penerapan persyaratan pengendalian dampak lingkungan hanya berlaku bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Persyaratan pengendalian dampak lingkungan pada bangunan gedung  sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

b.    Persyaratan Kehandalan Bangunan Gedung

Persyaratan keandalan bangunan gedung  meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.Persyaratan keandalan bangunan gedung  ditetapkan berdasarkan fungsi bangunan gedung.

1)Persyaratan keselamatan bangunan gedung  meliputi persyaratan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, serta kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir.

2)Persyaratan kesehatan bangunan gedung  meliputi persyaratan sistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung.

3)   Persyaratan kenyamanan bangunan gedung  meliputi kenyamanan ruang gerak dan hubungan antarruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan

4)   Persyaratan kemudahan  meliputi kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan gedung, serta kelengkapan prasarana dan sarana dalam pemanfaatan bangunan Gedung.

Penggunaan ruang di atas dan/atau di bawah tanah dan/atau air untuk bangunan gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai ketentuan yang berlaku. Misalnya pembangunan bangunan gedung seperti mal, terminal, dan perkantoran yang dibangun di atas atau di bawah jalan atau sungai, termasuk yang berada di atas atau di bawah ruang publik.Izin penggunaan atau pemanfaatan ruang diberikan oleh instansi yang berwenang dan bertanggung jawab atas penyelenggaraan prasarana dan sarana umum atau fasilitas lainnya tempat bangunan gedung tersebut akan dibangun di atasnya atau di bawahnya.

Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat.

Bangunan gedung adat adalah bangunan gedung yang didirikan berdasarkan kaidah-kaidah adat atau tradisi masyarakat sesuai budayanya, misalnya bangunan rumah adat.Bangunan gedung semi permanen adalah bangunan gedung yang digunakan untuk fungsi yang ditetapkan dengan konstruksi semi permanen atau yang  dapat ditingkatkan menjadi permanen.Bangunan gedung darurat adalah bangunan gedung yang fungsinya hanya digunakan untuk sementara, dengan konstruksi tidak permanen atau umur bangunan yang tidak lama, misalnya direksi keet dan kios penampungan sementara.

Pemerintah Daerah dapat menetapkan suatu lokasi sebagai daerah bencana dan menetapkan larangan membangun pada batas waktu tertentu atau tak terbatas dengan pertimbangan keselamatan dan keamanan demi kepentingan umum atau menetapkan persyaratan khusus tata cara pembangunan apabila daerah tersebut telah dinilai tidak membahayakan.

Bagi bangunan gedung yang rusak akibat bencana diperkenankan mengadakan perbaikan darurat atau mendirikan bangunan gedung sementara untuk kebutuhan darurat dalam batas waktu penggunaan tertentu, dan Pemerintah Daerah dapat membebaskan dan/atau meringankan ketentuan perizinannya namun dengan tetap memperhatikan keamanan, keselamatan, dan kesehatan manusia.Pemerintah Daerah bersama-sama masyarakat berkewajiban menata bangunan tersebut agar menjamin keamanan, keselamatan, dan kemudahannya, serta keserasian dan keselarasan bangunan gedung dengan arsitektur dan lingkungan yang ada di sekitarnya.

Pemanfaatan Bangunan Gedung

Pemanfaatan bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala.

Pemanfaatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi.Bangunan gedung dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis, Pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala pada bangunan gedung harus dilakukan agar tetap memenuhi persyaratan laik fungsi.

Pelestarian Bangunan Gedung

Pelestarian adalah kegiatan perawatan, pemugaran, serta pemeliharaan bangunan gedung dan lingkungannya untuk mengembalikan keandalan bangunan tersebut sesuai dengan aslinya atau sesuai dengan keadaan menurut periode yang dikehendaki.

Bangunan gedung dan lingkungannya yang ditetapkan sebagai cagar budaya sesuai dengan peraturan perundang-undangan harus dilindungi dan dilestarikan.Penetapan bangunan gedung dan lingkungannya yang dilindungi dan dilestarikan  dilakukan oleh Pemerintah Daerah dan/atau Pemerintah dengan memperhatikan ketentuan perundang-undangan.

Pelaksanaan perbaikan, pemugaran, perlindungan, serta pemeliharaan atas bangunan gedung dan lingkungannya  hanya dapat dilakukan sepanjang tidak mengubah nilai dan/atau karakter cagar budaya yang dikandungnya.Perbaikan, pemugaran, dan pemanfaatan bangunan gedung dan lingkungan cagar budaya yang dilakukan menyalahi ketentuan fungsi dan/atau karakter cagar budaya, harus dikembalikan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Pembongkaran Bangunan Gedung

Pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merobohkan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya.

Bangunan gedung dapat dibongkar apabila:

1.    tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki;

2.    dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya;

3.    tidak memiliki izin mendirikan bangunan.

Bangunan gedung yang dapat dibongkar sebagaimana dimaksud  huruf a dan huruf b ditetapkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan hasil pengkajian teknis.Pengkajian teknis bangunan gedung , kecuali untuk rumah tinggal, dilakukan oleh pengkaji teknis dan pengadaannya menjadi kewajiban pemilik bangunan gedung.Pembongkaran bangunan gedung yang mempunyai dampak luas terhadap keselamatan umum dan lingkungan harus dilaksanakan berdasarkan rencana teknis pembongkaran yang telah disetujui oleh Pemerintah Daerah.

Hak dan Kewajiban Pemilik dan Pengguna Bangunan Gedung

Pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung.

Pengguna bangunan gedung adalah pemilik bangunan gedung dan/atau bukan pemilik bangunan gedung berdasarkan kesepakatan dengan pemilik bangunan gedung, yang menggunakan dan/atau mengelola bangunan gedung atau bagian bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan.

Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran.

Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai hak:

1.    mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan

2.    melaksanakan pembangunan  bangunan gedung sesuai dengan perizinan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah

3.    mendapatkan surat ketetapan bangunan gedung dan/atau lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dari Pemerintah Daerah

4.    mendapatkan insentif sesuai dengan peraturan perundang-undangan dari Pemerintah Daerah karena bangunannya ditetapkan sebagai bangunan yang harus dilindungi dan dilestarikan

5.    mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari Pemerintah Daerah

6.    mendapatkan ganti rugi sesuai dengan peraturan perundang-undangan apabila bangunannya dibongkar oleh Pemerintah Daerah atau pihak lain yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya

Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban:

1.    menyediakan rencana teknis bangunan gedung yang memenuhi persyaratan  yang ditetapkan  sesuai dengan fungsinya

2.    memiliki izin mendirikan bangunan (IMB)

3.    melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya izin mendirikan bangunan

4.    meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan  gedung yang terjadi  pada tahap pelaksanaan  bangunan.

Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai hak :

1.    mengetahui tata cara/proses penyelenggaraan bangunan gedung

2.    mendapatkan keterangan tentang peruntukan lokasi  dan intensitas bangunan pada lokasi dan/atau ruang tempat bangunan akan dibangun;

3.    mendapatkan keterangan tentang ketentuan persyaratan keandalan  bangunan gedung;

4.    mendapatkan keterangan tentang ketentuan bangunan gedung yang laik fungsi;

5.    mendapatkan keterangan tentang bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan.

Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik dan  pengguna bangunan gedung mempunyai kewajiban:

1.    memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsinya;

2.    memelihara dan/atau merawat bangunan gedung secara berkala;

3.    melengkapi pedoman/petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan pemeliharaan bangunan gedung;

4.    melaksanakan pemeriksaan secara berkala atas kelaikan fungsi bangunan gedung.

5.    memperbaiki bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi;

6.    membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki, dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatannya, atau tidak memiliki izin mendirikan bangunan, dengan tidak mengganggu keselamatan dan ketertiban umum.

PERAN MASYARAKAT

Masyarakat adalah perorangan, kelompok, badan hukum atau usaha, dan lembaga atau organisasi yang kegiatannya di bidang bangunan gedung, termasuk masyarakat hukum adat dan masyarakat ahli, yang berkepentingan dengan penyelenggaraan bangunan gedung.

Peran masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan  gedung dapat:

1.    memantau dan menjaga ketertiban penyelenggaraan;

2.    memberi masukan kepada Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman, dan standar teknis di bidang bangunan gedung;

3.    menyampaikan pendapat dan pertimbangan kepada instansi yang berwenang terhadap penyusunan rencana tata  bangunan dan lingkungan, rencana teknis bangunan gedung tertentu, dan kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan;

4.    melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan kepentingan umum.

Pembinaan Oleh Pemerintah

Pembinaan dilakukan dalam rangka tata pemerintahan yang baik melalui kegiatan pengaturan, pemberdayaan, dan pengawasan sehingga setiap penyelenggaraan bangunan gedung dapat berlangsung tertib dan tercapai keandalan bangunan gedung yang sesuai dengan fungsinya, serta terwujudnya kepastian hukum.

1.    Pemerintah menyelenggarakan pembinaan bangunan gedung secara nasional untuk meningkatkan pemenuhan persyaratan dan tertib penyelenggaraan bangunan gedung.

2.    Pemerintah Daerah melaksanakan pembinaan penyelenggaraan bangunan gedung  di daerah.

3.    Sebagian penyelenggaraan dan pelaksanaan pembinaan  dilakukan bersama-sama dengan masyarakat yang terkait dengan bangunan gedung.

4.    Pemerintah Daerah dan masyarakat dalam melaksanakan pembinaan  melakukan pemberdayaan masyarakat yang belum mampu untuk memenuhi persyaratan bangunan gedung.

Sanksi

Setiap pemilik dan/atau pengguna yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, dan/atau persyaratan, dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung  dikenai sanksi administratif dan/atau sanksi pidana.

Sanksi administratif  dapat berupa:

1.    peringatan tertulis,

2.    pembatasan kegiatan pembangunan,

3.    penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan,

4.    penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung

5.    pembekuan izin mendirikan bangunan gedung

6.    pencabutan izin mendirikan bangunan gedung

7.    pembekuan sertifikat laik fungsi bangunan gedung

8.    pencabutan sertifikat laik fungsi bangunan gedung

9.    perintah pembongkaran bangunan gedung.

Selain pengenaan sanksi administratif dapat dikenai sanksi denda paling banyak 10% (sepuluh per seratus) dari nilai bangunan yang sedang atau telah dibangun.Jenis pengenaan sanksi  ditentukan oleh berat dan ringannya pelanggaran yang dilakukan.

Sanksi Pidana dapat berupa

1. Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan mengakibatkan kerugian pada harta benda orang lain, diancam dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan/atau denda paling banyak 10% (sepuluh per seratus) dari nilai bangunan.

2. Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain yang mengakibatkan cacat seumur hidup , diancam dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun dan/atau denda paling banyak 15% (lima belas per seratus) dari nilai bangunan gedung.

3. Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain, diancam dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak 20% (dua puluh per seratus) dari nilai bangunan gedung..

4.    Setiap orang atau badan yang karena kelalaiannya melanggar  mengakibatkan bangunan tidak laik fungsi dapat dipidana kurungan dan/atau pidana denda.

a.     Pidana kurungan dan/atau meliputi:

a.     pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun dan/atau pidana denda paling banyak 1% (satu per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain

b.    pidana kurungan paling lama 2 (dua) tahun dan/atau pidana denda paling banyak 2% (dua per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain sehingga menimbulkan cacat seumur hidup

c.     pidana kurungan paling lama 3 (tiga) tahun dan/atau pidana denda paling banyak 3% (tiga per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

Dalam proses peradilan  hakim memperhatikan pertimbangan dari tim ahli bangunan gedung.

Penulis

N. Budi Arianto Wijaya

Sumber :

UU No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung