SERTIFIKAT KEPEMILIKAN BANGUNAN GEDUNG/SKBG SARUSUN penulis : N.Budi Arianto Wijaya

                                                                                 

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun yang selanjutnya disebut SKBG Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas barang milik negara atau barang milik daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

SKBG Sarusun merupakan surat tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas Barang Milik Negara (BMN) atau Barang Milik Daerah (BMD) berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.SKBG Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:

1.    salinan Buku Bangunan Gedung

2.    salinan Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah

3.  gambar denah lantai pada tingkat Rumah Susun yang bersangkutan yang menunjukkan Sarusun yang dimiliki

4.    pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas Bagian Bersama dan Benda Bersama yang bersangkutan.

Jangka waktu berlakunya SKBG Sarusun yang berdiri di atas BMN atau BMD berupa tanah atau tanah wakaf tidak melebihi dari jangka waktu sewa atas tanah.  Dalam hal Rumah Susun dibangun oleh mitra di atas tanah wakaf, setelah berakhirnya jangka waktu sewa atas tanah dan tidak diperpanjang, pengalihan Rumah Susun dilakukan berdasarkan perjanjian sewa atas tanah.

SKBG Sarusun  dijilid menjadi satu dalam suatu sampul dokumen dan dibuat pada kertas dengan ukuran 21,6 x 27,5 cm (dua puluh satu koma enam kali dua puluh tujuh koma lima sentimeter). Sampul dokumen  diisi dengan nama instansi dan nomer SKBG Sarusun. Sampul dokumen pada SKBG Sarusun berupa kertas berwarna kuning.

Salinan Buku Bangunan Gedung terdiri atas 3 (tiga) halaman, meliputi:

1.    Sampul salinan Buku Bangunan Gedung

Sampul salinan Buku Bangunan Gedung  terdapat pada halaman pertama yang memuat:

a. nomor hak

b.nama provinsi

c. nama kabupaten/kota

d. nama kecamatan

e. nama desa/kelurahan

f. nama Instansi Teknis

g. nomor SKBG Sarusun 

h. nomor urut dalam daftar isian pendataan Bangunan Gedung.

2.    Uraian salinan Buku Bangunan Gedung

Uraian salinan Buku Bangunan Gedung terdapat pada halaman kedua yang terbagi menjadi beberapa ruang, meliputi ruang:

a. kepemilikan atas Sarusun

b. nama dan alamat Rumah Susun

c. nama pemilik Sarusun atau pemegang hak

d. nomor status hak atas tanah 

e. penerbitan sertifikat

f. nomor dan tanggal pendaftaran

g. nomor dan tanggal PBG

h. nomor dan tanggal SLF

i. nomor dan tanggal pengesahan akta pemisahan 

j. NPP. 

 

3.    uraian pendaftaran peralihan hak, pembebanan, dan pencatatan lainnya.

Uraian peralihan hak, pembebanan, dan pencatatan  terdapat pada halaman ketiga yang terbagi menjadi 4 (empat) kolom, meliputi:

a. sebab perubahan

b. tanggal pendaftaran

c. nama yang berhak dan pemegang hak lainnyan 

d. tanda tangan kepala dinas dan cap kantor.

Dalam hal uraian peralihan hak, pembebanan, dan pencatatan lainnya telah penuh, dibuat halaman tambahan untuk meneruskan pencatatan perubahan selanjutnya.

Salinan Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah

Salinan Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah merupakan salinan yang dibuat oleh Pelaku Pembangunan.Salinan memuat:

1.    hak dan kewajiban Penyewa Tanah dan Pemilik Tanah

2.    luas tanah dan batasnya

3.    jangka waktu sewa atas tanah

4.    nilai tarif sewa atas tanah

5. kepastian Pemilik Tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa

6.  jaminan pelaku penyewaan atas tanah bahwa tanah yang disewa dikembalikan tanpa permasalahan fisik, administrasi, dan hukum

7.    larangan dan sanksi.

Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah  ditandatangani dihadapan notaris sebelum pembangunan Rumah Susun dimulai.Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah terdiri atas:

1.    Surat perjanjian sewa BMN atau BMD berupa tanah

2.    Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah wakaf

Jangka waktu perjanjian diberikan selama 60 (enam puluh) tahun sejak ditandatanganinya perjanjian.

Perjanjian Sewa BMN dan BMD Berupa Tanah

Perjanjian sewa BMN atau BMD berupa tanah paling sedikit memuat:

1.    identitas para pihak

2.    status hak atas tanah

3.    luas, letak, dan batas tanah yang disewa dengan bukti surat ukur

4.    hak dan kewajiban masing-masing pihak

5.    hak dan kewajiban masing-masing pihak jika jangka waktu perjanjian berakhir

6.    peruntukan tanah dan jangka waktu pemanfaatan tanah;

7.    besarnya nilai sewa

8.    cara pembayaran sewa

9. kepastian Pemilik Tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa

10. jaminan pelaku penyewaan atas tanah bahwa tanah yang disewa dikembalikan tanpa permasalahan fisik, administrasi, dan hukum

11. larangan dan sanksi

Salinan dari perjanjian  dibuat rangkap 3 (tiga) yang diberikan kepada:

1.    Instansi Teknis

2.    Pemilik Tanah

3.    Penyewa Tanah.

Tata cara pelaksanaan sewa BMN atau BMD berupa tanah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai sewa BMN atau BMD.

Perjanjian Sewa atas Tanah Wakaf

Perjanjian sewa atas tanah wakaf ditandatangani oleh Penyewa Tanah dan Pemilik Tanah.Perjanjian melibatkan Badan Wakaf Indonesia dan harus disampaikan kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agama.Perjanjian  paling sedikit memuat:

1.    hak dan kewajiban Penyewa Tanah dan Pemilik Tanah

2.    jangka waktu sewa atas tanah

3. kepastian Pemilik Tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa

4.   jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum.

Perjanjian memiliki sistematika yang meliputi:

a. identitas para pihak 

b. ruang lingkup

c. objek perjanjian kerja sama

d. hak dan kewajiban para pihak

e. pelaksanaan

f. pengelolaan

g. tarif sewa

h. jangka waktu

i. penyelesaian perselisihan

 j. keadaan kahar.

Perjanjian dicatat dalam sertipikat dan buku tanah wakaf pada kantor pertanahan. Salinan dari perjanjian  dibuat rangkap 3 (tiga) yang diberikan kepada:

1.    Instansi Teknis

2.    Pemilik Tanah

3.    Penyewa Tanah.

Tata cara pelaksanaan perjanjian sewa atas tanah wakaf dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai wakaf.

Gambar Denah Lantai

Gambar Denah lantai pada tingkat Rumah Susun yang menunjukkan Sarusun yang dimiliki terdiri atas 4 (empat) halaman, meliputi:

1.    Uraian Rumah Susun

Uraian Rumah berisi status hak atas tanah, letak lantai Rumah Susun, nama Rumah Susun, serta nomor dan tanggal pengesahan pertelaan.

2.    Gambar Denah Rumah Susun yang dimiliki

Gambar Denah Rumah Susun yang dimiliki , meliputi  skala gambar dan gambar penampang horizontal dari Rumah Susun yang dimiliki.

3.    Gambar Denah bangunan lantai

Gambar Denah bangunan lantai  menunjukan letak Sarusun yang dimiliki terhadap Sarusun lain di lantai yang sama, meliputi skala gambar dan  gambar penampang horizontal dari gambar bangunan lantai letak Sarusun yang dimiliki.

4.    gambar potongan vertikal dari Rumah Susun.

Gambar potongan vertikal dari Rumah Susun menunjukan tinggi Sarusun dan letak lantai Sarusun yang dimiliki.

 

Pertelaan SKBG Sarusun

Pertelaan SKBG Sarusun berisikan besaran bagian hak atas Bagian Bersama dan Benda Bersama.Pertelaan SKBG Sarusun dibuat oleh Pelaku Pembangunan. Pertelaan SKBG Sarusun terdiri atas 2 (dua) halaman meliputi:

1.    jenis dan jumlah Bagian Bersama dan Benda Bersama; dan

2.    hasil perhitungan NPP untuk setiap penerbitan SKBG.

Dalam hal halaman pertama tidak mencukupi, dibuat halaman tambahan untuk meneruskan pencatatan jenis dan jumlah Bagian Bersama dan Benda Bersama. Bentuk SKBG Sarusun  tercantum dalam Lampiran I Permen PUPR No 17 Tahun 2021 Tentang Bentuk dan Tata Cara Penerbitan Sertifikat Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun.

Tata Cara Penerbitan SKBG Sarusun

Penerbitan SKBG Sarusun meliputi :

a. penerbitan pertama kali

b. peralihan hak

c. pembebanan hak

d. penggantian

e. perubahan dan penghapusan

f. pembatalann 

g. pembaharuan.

Bagan alur tata cara penerbitan SKBG Sarusun tercantum dalam Lampiran II Permen PUPR No 17 Tahun 2021 Tentang Bentuk dan Tata Cara Penerbitan Sertifikat Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun.

Penerbitan Pertama Kali

Penerbitan pertama kali dilakukan atas permohonan Pelaku Pembangunan kepada Instansi Teknis berdasarkan akta pemisahaan.Permohonan diajukan secara tertulis oleh Pelaku Pembangunan atau kuasanya dengan melampirkan dokumen sebagai berikut:

1.   surat kuasa tertulis dari Pelaku Pembangunan dalam hal yang mengajukan permohonan bukan Pelaku Pembangunan

2.    akta pemisahan yang telah disahkan serta dilampiri dengan gambar dan uraian pertelaan

3.    sertifikat hak atas tanah

4.    Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah

5.    PBG

6.    SLF

7.    identitas Pelaku Pembangunan.

Pelaku Pembangunan yang telah mengajukan permohonan penerbitan pertama kali SKBG Sarusun berhak menerima tanda terima atas penyerahan dokumen. Intansi Teknis yang telah menerima dokumen permohonan penerbitan pertama kali SKBG Sarusun melakukan pemeriksaan dan penilaian dokumen dalam jangka waktu paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak permohonan diterima dan dokumen lengkap.Dalam hal dokumen telah lengkap, Instansi Teknis membuat Buku Bangunan Gedung dan melakukan pencatatan kepemilikan Sarusun dalam Buku Bangunan Gedung. Setiap kepemilikan Sarusun didaftar dalam 1 (satu) Buku Bangunan Gedung atas Sarusun.

Berdasarkan permohonan  Instansi Teknis membuat SKBG Sarusun. Dalam membuat SKBG Sarusun  Instansi Teknis membuat:

1.    salinan Buku Bangunan Gedung

Salinan Buku Bangunan Gedung  dibuat berdasarkan uraian yang terdapat dalam Buku Bangunan Gedung.

2.    salinan Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah

Salinan Surat Perjanjian Sewa Atas Tanah  dibuat dalam bentuk akta otentik.

3.    Gambar Denah lantai pada tingkat Rumah Susun yang menunjukkan Sarusun yang dimiliki

Gambar Denah lantai dibuat berdasarkan uraian Pertelaan SKBG Sarusun yang dibuat oleh Pelaku Pembangunan dan telah disahkan oleh bupati/walikota atau gubernur untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

4.    pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas Bagian Bersama dan Benda Bersama.

Pertelaan dibuat berdasarkan uraian Pertelaan SKBG Sarusun yang dibuat oleh Pelaku Pembangunan dan telah disahkan oleh bupati/walikota atau gubernur untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

SKBG Sarusun pertama kali diterbitkan atas nama Pelaku Pembangunan. Dalam hal Sarusun terjual, Pelaku Pembangunan harus mengajukan pendaftaran peralihan hak SKBG Sarusun pada Buku Bangunan Gedung menjadi atas nama Pemilik kepada Instansi Teknis.

Peralihan Hak

Peralihan hak SKBG Sarusun dapat dilakukan dengan cara jual beli, pewarisan, atau cara lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Peralihan  harus menjamin Sarusun dimiliki dan dihuni oleh MBR.Peralihan hak SKBG Sarusun dengan cara jual beli hanya dapat dilaksanakan melalui Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan. Peralihan hak SKBG Sarusun dengan cara jual beli dilakukan dihadapan notaris. Permohonan pendaftaran peralihan hak SKBG Sarusun  diajukan oleh penerima hak atau pihak lain atas nama penerima hak kepada Instasi Teknis.Permohonan pendaftaran peralihan hak SKBG Sarusun diajukan secara tertulis dan ditandatangani oleh penerima hak atau  kuasanya dengan melampirkan dokumen sebagai berikut:

1. surat kuasa tertulis dari penerima hak dalam hal yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak

2.  akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh notaris

3.    bukti identitas pihak yang mengalihkan hak

4.    bukti identitas penerima hak

5.    SKBG Sarusun.

Peralihan hak SKBG Sarusun dengan cara pewarisan dilakukan berdasarkan penetapan Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan bahwa ahli waris memenuhi persyaratan sebagai MBR.Dalam hal ahli waris tidak memenuhi persyaratan sebagai MBR, ahli waris wajib mengalihkan kepemilikan kepada Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan.Permohonan pendaftaran peralihan SKBG Sarusun karena pewarisan diajukan oleh ahli waris atau kuasanya kepada Instansi Teknis.Peralihan SKBG Sarusun dengan cara pewarisan harus melampirkan dokumen:

1.    SKBG Sarusun atas nama pewaris

2.    surat kematian

3.    salinan kartu keluarga

4.    surat tanda bukti sebagai ahli waris

5.    penetapan Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan

6.    bukti kewarganegaraan ahli waris.

Dalam hal ahli waris berjumlah lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian warisan, pendaftaran peralihan hak dilakukan setelah penetapan ahli waris sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.Instansi Teknis melakukan pemeriksaan dan penilaian terhadap dokumen dan mencatat peralihan hak dalam Buku Bangunan Gedung dan SKBG Sarusun dalam jangka waktu paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak permohonan diterima dan dokumen lengkap. Peralihan hak SKBG Sarusun dengan cara lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dilaksanakan melalui Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan.

Pembebanan Hak

Hak SKBG Sarusun sebagai objek jaminan utang dapat dibebani dengan jaminan fidusia.Pembebanan dengan jaminan fidusia  dilakukan berdasarkan akta notaris dalam Bahasa Indonesia dan merupakan akta jaminan fidusia. Akta notaris  didaftarkan oleh penerima fidusia, kuasa, atau wakilnya kepada menteri yang menyelengarakan urusan pemerintahan di bidang hukum.Pendaftaran  dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Akta notaris harus dicatatkan oleh Instansi Teknis berdasarkan permohonan pemilik atau pihak lain atas nama pemilik.

Permohonan melampirkan dokumen:

1.    surat permohonan pendaftaran pembebanan hak yang ditandatangani oleh pemilik;

2.    salinan SKBG Sarusun

3.    identitas pemilik

4.    akta jaminan fidusia.

Dalam hal permohonan pembebanan hak SKBG Sarusun telah sesuai, Instansi Teknis melakukan pencatatan pembebanan hak dalam Buku Bangunan Gedung dan SKBG Sarusun.

Sumber :

PP No 13 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Rumah Susun

Permen PUPR No 17 Tahun 2021 Tentang Bentuk dan Tata Cara Penerbitan Sertifikat Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun.