Pengertian
Apartemen
Apartemen adalah bagian dari Rumah
Susun yaitu Rumah Susun Komersil maka membahas Apartemen tidak lepas dari pembahasan Rumah Susun.Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama.
Tanah
bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah
sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah
yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan
izin mendirikan bangunan.
Bagian bersama adalah bagian rumah
susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam
kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun seperti ruang pertemuan,
tangga, selasar.
Benda
bersama adalah benda yang bukan merupakan
bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah
untuk pemakaian bersama seperti taman bermain, tempat olah raga
Pembedaan
Rumah Susun:
1. Rumah susun umum
adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah seperti rumuh susun sewa (rusunawa) dan rumah
susun sederhana huni (rusunawi) atau ada yang menamakan apartemen bersubsidi
2. Rumah susun khusus
adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus
misalnya untuk asrama mahasiswa di kampus kampus.
3. Rumah susun negara
adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal
atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas
pejabat dan/atau pegawai negeri.
4. Rumah susun komersial
adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan seperti
apartemen dan kondotel
Pemilikan Sarusun
Hak kepemilikan atas
sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang
bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama. Hak
atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung berdasarkan atas
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Nilai perbandingan
proporsional yang selanjutnya disebut NPP
adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan
nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara
keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya
pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
Bukti
Pemilikan Rumah Susun
1. Sertifikat Hak Milik Sarusun yang selanjutnya disebut SHM Sarusun
adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak
pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Dukumen-dokumennya
berupa
a. salinan
buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan
b. gambar
denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun
yang dimilikin
c. pertelaan
mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama bagi yang bersangkutan.
SHM Sarusun sebagaimana diterbitkan oleh kantor pertanahan
kabupaten/kota.
Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional No 4 Tahun 1989,SHM Sarusun terdiri atas 4 (empat) halaman yaitu :
1. Halaman
pertama, berisi nama Kantor Pertanahan dan Nomor Daftar Isian.
3. Halaman
ketiga dan keempat, disediakan untuk pendaftaran peralihan hak, pembebanan dan
pencataan lainnya, tiap halaman terbagi dalam 5 ruang.
Apartemen
yang dibangun oleh developer swasta bukti kepemilikannya berupa SHM Sarusun
ini.
2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun yang selanjutnya disebut SKBG Sarusun
adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah
berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
Dokumen
dokumennya berupa :
a. salinan
buku bangunan gedung
b. salinan
surat perjanjian sewa atas tanah
c.gambar
denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki
d. pertelaan
mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang
bersangkutan.
SKBG sarusun diterbitkan oleh
instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang
bangunan gedung
Jangka Waktu
Kepemilikan Apartemen
Berapa
lama kepemilikan atas suatu Apartemen dipengaruhi oleh status hak atas tempat
bangunan Apartemen itu berdiri. Apartemen yang dibangun dan dipasarkan oleh
developer termasuk Rumah Susun yang
bukti kepemilikannya berupa SHM Sarusun. Bukti kepemilikan berupa SHM Sarusun
apabila dibangun diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Negara, serta Hak Guna Bangunan
dan Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan.
Developer
yang membangun Apartemen merupakan badan hukum yang tidak dapat menjadi subyek Hak
Milik sehingga tidak ada developer yang membangun apartemen diatas tanah Hak Milik.
Apabila hak atas tanah bersama juga sudah diserahkan kepada Perhimpunan Pemilik
dan Penghuni Rumah Susun(PPPRS) maka status tanahnya juga tetap tidak bisa
berubah menjadi Hak Milik karena PPPRS sebagai badan hukum bukanlah subyek hak
milik.
Berhubung Apartemen yang dibangun dan dipasarkan oleh
pihak developer tidak berdiri diatas tanah Hak Milik maka jangka waktu
kepemilikan atas suatu apartemen ada batasnya.
Jangka
waktu kepemilikan Apartemen bergantung berdasarkan jangka waktu penguasaan atas
tanah berdasarkan HGB dan Hak Pakai diatas tanah Negara dan diatas Hak Pengelolaan :
1. HGB
diatas tanah Negara dan diatas Hak Pengelolaas untuk jangka waktu maksimal 30
tahun, dapat diperpanjang maksimal 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk maksimal
30 tahun, sehingga totalnya menjadi maksimal 80 tahun.
2. Hak
Pakai diatas tanah Negara dan diatas Hak
Pengelolaan untuk untuk jangka waktu maksimal 25 tahun, dapat diperpanjang maksimal
20 tahun dan dapat diperbaharui untuk maksimal 25 tahun, sehingga totalnya
menjadi maksimal 70 tahun.
Perlu menjadi catatan adalah jangka waktu diatas
adalah jangka waktu sejak pertama kali diperolehnya HGB dan Hak Pakai oleh
pemegang hak pertama, peralihan hak kepada pemegang berikutnya dengan jangka waktu yang masih tersisa dan tidak
dimulai dari awal lagi.
Perpanjangan dan pembaharuan HGB dan Hak Pakai
diajukan paling lambat 2 (dua) tahun
sebelum jangka waktunya berakhir dan dapat diberikan selama
:
a. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak
d.tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah yang bersangkutan (khusus untuk HGB)
Ada perbedaan prosedur dan biaya ketika mengurus
perpanjangan dan pembaharuan antara HGB di atas tanah Negara,HGB diatas Hak
Pengelolaan,Hak Pakai diatas Tanah Negara dan Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan.
Permasalahan penting yang perlu menjadi perhatian
oleh pemilik Apartemen selain mengenai jangka waktu memiliki adalah Sertifikat Laik
Fungsi yang berhubungan dengan kehandalan bangunan atau jangka waktu usia
bangunan. Sebagai contoh Public Housing di Singapura yang dikelola oleh HDB (Housing and Development
Board) kepemilikannya untuk jangka waktu 99 tahun dan akan ada 2 (dua) kali
Program Perbaikan Rumah yaitu pertama pada saat usia bangunan 30 tahun dan kedua
pada saat usia bangunan 60-70 tahun.
Penulis
: N. Budi Arianto Wijaya
Sumber
:
UU
No 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun
PP
Nomor 40 Tahun1996 Tentang Hak Guna
Usaha ,Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
Buku Hak Atas
Tanah,Hak Pengelolaan,Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Penulis Dr. Urip
Santoso,S.H.,M.H, Penerbit Kencana
Komentar
Posting Komentar