PENGELOLAAN APARTEMEN ATAU RUMAH SUSUN ( penulis : N.Budi Arianto Wijaya)

                                                                               

            Gambar Ilustrasi Apartemen (Apartemen Kalibata City): sumber : Pojoknews.com

Pengelolaan Apartemen atau Rumah Susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama. PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para Pemilik dan Penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan Benda Bersama, Bagian Bersama, Tanah Bersama, dan penghunian. PPPSRS dalam melakukan pengelolaan dapat membentuk atau menunjuk pengelola.        Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS harus berbadan hukum, terdaftar, dan memiliki izin usaha dari bupati/wali kota, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dari gubernur.

Pengelolaan Rumah Susun Umum sewa dan Rumah Susun Khusus dilaksanakan oleh kementerian/ lembaga atau Pemerintah Daerah yang melakukan penatausahaan barang milik negaraldaerah berupa bangunan Rumah Susun. Pengelolaan Rumah Susun Negara dilaksanakan oleh kementerian/lembaga.Kementerian/lembaga atau Pemerintah Daerah  mengenakan tarif sewa kepada Penghuni. Penetapan tarif sewa yang dikenakan kepada Penghuni  dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pengelolaan Rumah Susun Khusus dilakukan oleh institusi lain sesuai dengan kewenangannya setelah proses serah terima selesai dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.  Pengelolaan Rumah Susun Khusus dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan peruIndang-undangan.

Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS dan Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh kementerian/lembaga/Pemerintah Daerah institusi dalam melaksanakan pengelolaan Rumah Susun dapat bekerja sama dengan orang perseorangan dan Badan Hukum.Pengelola  dalam melakukan pengelolaan berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan.Biaya pengelolaan  dibebankan kepada Pemilik atau Penghuni dengan mempertimbangkan biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan.Biaya pengelolaan  wajib dikelola secara tertib, efektif, elisien, transparan, dan bertanggung jawab.

Biaya pengelolaan pada Rumah Susun Umum sewa, Rumah Susun Khusus, Rumah Susun Negara yang merupakan barang milik negara daerah dibebankan kepada Penghuni setelah memperhitungkan biaya operasional dan biaya pemeliharaan.Biaya pengelolaan ditetapkan dalam tarif tertentu sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

PPPSRS dapat memanfaatkan Bagian Bersama, Benda Bersama, dan/atau Tanah Bersama pada Rumah Susun Umum milik dan Rumah Susun Komersial milik.Penerimaan yang diperoleh dari pemanfaatan  dikelola oleh PPPSRS.Pengelolaan penerimaan diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS.

Kementerian/lembaga atau Pemerintah Daerah dapat memanfaatkan Bagian Bersama, Benda Bersama, dan/atau Tanah Bersama pada Rumah Susun Umum sewa, Rumah Susun Khusus, dan Rumah Susun Negara.Penerimaan yang diperoleh dari pemanfaatan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.

Masa Transisi

Pelaku Pembangunan yang membangun Rumah Susun Umum milik dan Rumah Susun Komersial milik dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola Rumah Susun.       Masa transisi  paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada Pemilik.Pelaku Pembangunan dalam mengelola Rumah Susun  dapat bekerja sama dengan Badan Hukum di bidang pengelolaan Rumah Susun.Biaya pengelolaan Rumah Susun pada masa transisi ditanggung oleh Pelaku Pembangunan dan pemilik berdasarkan NPP setiap Sarusun.

Pemilik  dibuktikan dengan kepemilikan:

1.    akta jual beli

2.    SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.

Dalam hal Pemilik belum memiliki bukti kepemilikan , biaya pengelolaan Rumah Susun ditanggung oleh Pelaku Pembangunan.

Pelaku Pembangunan yang membangun Rumah Susun Umum milik dan Rumah Susun Komersial milik yang tidak mengelola Rumah Susun dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS  dikenai sanksi administratif berupa:

1.    Peringatan tertulis

2.    Pembatasan kegiatan usaha.

Tata cara pengenaan sanksi administratif  dilakukan sebagai berikut:

1.    Peringatan tertulis  diberikan sebanyak 2 (dua) kali dengan jangka waktu tiap peringatan tertulis paling lama 5 (lima) hari kerja

2.    Pelaku Pembangunan yang mengabaikan peringatan tertulis  dikenai sanksi administratif berupa pembatasan kegiatan usaha berupa tidak dapat melaksanakan Pemasaran dan jual beli Sarusun.

Pengelolaan Pada Masa Transisi

Kewajiban Pelaku Pembangunan pada masa transisi paling sedikit sebagai berikut:

1.    menjadi Pengelola sementara

2.    menyampaikan salinan Pertelaan dan NPP kepada Pemilik

3.    memfasilitasi terbentuknya PPPSRS bekerja sama dengan panitia musyawarah.

4.    menyiapkan dokumen untuk diserahkan kepada panitia musyawarah pembentukan PPPSRS meliputi:

a)    salinan gambar terbangun las built drauting)

b)    salinan PBG dan latau perubahan PBG

c)    salinan sertifikat laik fungsi

d)    salinan akta jual beli

e)    dokumen Pertelaan meliputi Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama

f)     akta pemisahan yang telah disahkan

g)    salinan sertipikat Tanah Bersama atau salinan surat perjanjian sewa atas tanah.

h)    daftar Pemilik

i)     tata tertib sementara penghunian.

 Kewajiban Pemilik pada masa transisi paling sedikit sebagai berikut:

1.    membentuk panitia musyawarah

2.    berpartisipasi aktif dalam pembentukan PPPSRS

3.    ctaat pada tata tertib sementara penghunian.

Tata Cara Penyerahan Pertama Kali

Penyerahan pertama kali Sarusun oleh Pelaku Pembangunan dilakukan dengan menyerahkan kunci setelah sertilikat laik fungsi diterbitkan.Penyerahan pertama kali Sarusun  dilengkapi dengan penyerahan dokumen sebagai berikut:

1.    berita acara serah terima kunc;

2.    akta jual beli

3.    SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.

 

Perizinan Berusaha Badan Hukum Pengelola

Pengelolaan Rumah Susun harus dilaksanakan oleh Pengelola yang berbadan hukum.Badan Hukum  harus mendaftar dan mendapatkan Perizinan Berusaha dari bupati/wali kota, khusus untuk Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Perrzinan Berusaha dari gubernur.

Perizinan Berusaha  diberikan kepada Badan Hukum Pengelola Rumah Susun yang memiliki:

1.    kompetensi manajerial pengelolaan Rumah Susun

Kompetensi manajerial pengelolaan Rumah Susun  dibuktikan dengan sertifikat yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang.

2.    personel dengan kompetensi teknis bangunan.

Personel dengan kompetensi teknis banguna  meliputi:

a. tenaga ahli arsitektur

b. tenaga ahli mekanikal

c. tenaga ahli elektrikal

d. tenaga ahli plambing.

 

Sumber :

UU No 11 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

PP No 13 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Rumah Susun