Hukum Properti : RUMAH SUSUN UMUM DAN OMNIBUSLAW UUCK “menanti Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan” (penulis : N.Budi Arianto Wijaya)

Undang-Undang No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun adalah salah satu dari 79 UU yang terdampak  adanya draft Omnibus Law UUCK (Undang-Undang Cipta Kerja). Terdapat 18 pasal berubah dan 6 pasal dihapus dari  120 pasal UU Rusun (Rumah Susun) .Secara garis besar dampaknya  antara lain  berbagai kewenangan yang ada pada pemerintah daerah  kriterianya ditetapkan oleh pemerintah pusat,persyaratan IMB menjadi persetujuan bangunan,ada sanksi yang berubah dan dihapuskan,ada peraturan pelaksana permen  menjadi PP (Peraturan Pemerintah ) dan adanya BP3 (Badan Percepatan Penyelenggaraan  Perumahan)  menggantikan Badan Pelaksana.

BP3 menggantikan Badan Pelaksana yang sampai saat ini belum sempat terbentuk. Pada  Nopember 2020  UU Rusun genap berusia 9 tahun dan masih ada pekerjaan rumah besar yaitu belum  lahirnya PP (Peraturan Pemerintah) dan berbagai peraturan pelaksana lainnya.Salah satu kebaharuan UU Rusun saat ini dibandingkan UU Rusun sebelumnya yaitu UU 16/1985 adalah keberadaan Badan Pelaksana.

Perubahan  Badan Pelaksana menjadi BP3 tentunya tidak hanya perubahan nama tetapi secara eksistensi diperlukan lembaganya  terutama untuk menjaga agar rusun umum tetap dapat dijaga peruntukan dan peralihannya  sebagai rusun  umum untuk MBR bukan untuk yang tidak berhak atau bahkan sebagai instrumen investasi. Rusun  merupakah salah satu jenis rumah selain  rumah tapak baik berupa rumah deret maupun rumah tunggal. Rusun  ada empat macam  yaitu rusun umum  diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR baik rusunami (rumah susun sederhana milik biasa juga disebut apartemen subsidi) maupun rusunawa (rumah susun sederhana sewa), rusun khusus  diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus misalnya untuk daerah perbatasan, rusun negara sebagai tempat tinggal  bagi pejabat atau pegawai negeri dan rusun  komersil  yang diselenggarakan untuk mencari keuntungan misalnya apartemen.   

 

Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan 

Kehadiran segera BP3  semakin mengedepan dengan  melihat  Rencana Pembangunan Jangka Menengah 2020-2024  dimana salah satu proyek prioritas strategis adalah terbangunnya 1 juta unit rusun dalam 5 tahun, terdiri dari 500 rb rusunawi dan 500 rb rusunawa.Pembangunan 1  juta unit rusun   untuk meningkatkan  akses masyarakat terhadap perumahan layak dan aman yang terjangkau untuk sejuta rumah tangga perkotaan dan menangani permukiman kumuh.Pembangunan 1 juta  unit rusun tentu tidak terlepas dari PSR  (Program Sejuta Rumah)  yang diluncurkan pada tahun 2015 dengan tujuan  terbangun 1 juta unit rumah   pertahun. Pada saat peluncuran PSR terdapat backlog (kekurangan unit rumah) 11,5 juta unit dan  menjadi 7,64 juta unit pada awal tahun 2020.

BP3 mempunyai tiga tugas utama  : pertama pelaku pembangunan rusun komersial wajib menyediakan rusun umum paling sedikit 20% dari luas lantai rusun komersil,baik dilokasi kawasan yang sama dengan rusun komersil maupun dilokasi kawasan yang berbeda selama dalam satu wilayah kabupaten/kota.  Kewajiban menyediakan rusun umum  ini dapat dikonversikan dalam bentuk dana yang dikelola oleh BP3 untuk pembangunan rusun umum.Kedua  rusun umum hanya dapat diperalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam hal terjadi pewarisan atau kepemilikan rusun setelah jangka waktu 20  tahun dan peralihannya hanya dapat dilakukan oleh BP3.Ketiga untuk  melakukan peningkatan kualitas rusun umum dan rusun khusus. Peningkatan kualitas dilakukan dengan pembongkaran,penataan dan pembangunan kembali,wajib dilakukan terhadap  rusun yang sudah tidak laik fungsi dan atau pemanfaatannya dapat menimbulkan bahaya.

Mempunyai tempat tinggal bagi MBR permasalahan utamanya adalah ketersediaan dan kerterjangkauan, ketersediaan berhubungan tersedianya  unit rumah dan keterjangkauan berhubungan dengan  fasilitas pendanaan. Belajar dari Negara tetangga yang sudah baik pengadaan rumah bagi masyarakatnya (public housing) bahkan bisa dikatakan yang terbaik didunia yaitu Singapura penyelenggaraan  public housing ada kolaborasi antara Housing and Development Board   sebagai penyedia  unit dan Central Provident Fund Board  sebagai penyedia pembiayaan.Untuk kebutuhan  pembiayaan saat ini sudah ada tapera (tabungan perumahan rakyat) ) dan sudah terlembaga dengan adanya  Badan Pelaksana Tapera yang diharapkan dapat menghimpun dana berdasarkan  prinsip kegotongroyongan untuk membantu pembiayaan  berupa  uang muka ringan,bunga rendah dan jangka waktu panjang .

Keberadaan Badan Pelaksana Tapera sebagai penghimpun dana menantikan lahirnya  BP3 sebagai partner kolaborasi dalam penyediaan rusun umum. Diharapkan hadirnya BP3  dapat mengakselerasi tersedianya rusun umum dan untuk memastikan  peralihannya tetap sesuai  kriteria harga  sebagai   rusun bagi MBR Rusun tidak ada perubahan bentuk dan luas lantai berbeda dengan rumah tapak akan sulit untuk menjaga harga sesuai peruntukannya kepada sesama MBR karena saat masyarakat menghuni rumah tapak biasanya terjadi  perubahan  bentuk dan luas bangunan bahkan ada yang menjadi rumah tingkat, tentunya akan   berpengaruh pada perubahan harga jualnya.Perlu dipahami bahwa BP3 berbeda dengan pengelola rusun yang meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

 

Sumber :

Undang-Undang No 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

Draft Omnibus Law UUCK

RPJM 2020-2024