Hukum Properti : MEMBELI RUMAH SEKEN SECARA KPR (penulis : N.Budi Arianto Wijaya)

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah melihat lokasi rumah dan kondisi rumah. Hal yang penting untuk lokasi rumah apabila akan membeli dengan Kredit Pemilikan Rumah(KPR) adalah lokasi rumah sesuai dengan kriteria perbankan seperti dapat diakses dengan kendaraan roda empat. Setelah melihat lokasi rumah dan cocok, bertemu dengan penjual/pemilik untuk melihat dokumen atau copiannya seperti Sertifikat Tanah , Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan(PBB) dan menyepakati harga. Menyampaikan kepada penjual akan membeli rumahnya dengan KPR,Untuk itu maka meminta copian dari pemilik rumah untuk kelengkapan KPR  yaitu Sertifikat, IMB, PBB, KTP Suami Isteri, Kartu Keluarga. Sebaiknya sudah membayar tanda jadi untuk mengikat penjual agar tidak menjualnya kepada pihak lain selama proses pengajuan KPR. Pihak pemilik rumah juga biasanya sudah meminta tanda jadi saat pembeli meminta copian dokumen untuk pengajuan KPR. Apabila pembeli tidak membayar tanda jadi dulu dan pihak pemilik rumah tidak keberatan menyerahkan kopian dokumen juga tidak apa apa tetapi pemilik rumah tidak terikat kepada pembeli apabila rumahnya di jual kepada pihak lain. Sebaiknya yang dibayarkan oleh pembeli hanya pembayaran tanda jadi saja misalnya 5 juta dan tidak membayar Uang Muka dulu, uang muka dibayarkan apabila sudah di setujui KPR nya oleh pihak Bank.Berusahalah meminta waktu selonggar mungkin kepada penjual rumah untuk proses pengajuan KPR misalnya minimal 1 bulan, bersyukur bisa lebih panjang sampai 2 bulan.Kelonggaran waktu untuk mengantisipasi apabila harus mengajukan KPR beberapa kali. Proses KPR sejak diajukan sampai akad kredit biasanya sekitar  2 minggu.

Hal yang harus juga disepakati antara pembeli dan penjual setelah kesepakatan mengenai harga rumah adalah kesepakatan mengenai  siapa yang membayar pajak pembeli, pajak penjual dan biaya Notaris/PPAT(lebih tepat sebagai PPAT tetapi untuk selanjutnya disebut Notaris karena lebih familiar di masyarakat). Biasanya pembeli yang menanggung biaya Notaris (biaya cek sertifikat,Biaya Balik Nama/BBN sertifikat dan biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB).Biaya biasanya lump sum dan besarnya bisa ditanyakan Notaris di awal sebelum menggunakan jasanya(bisa juga ditanyakan pada Bank karena  menggunakan KPR Notaris ditunjuk oleh Bank) dan pajak pembeli(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan/BPHTB yang besarnya 5% dari harga transaksi) sedangkan penjual menanggung biaya pajak penjual (Pajak Penghasilan/PPh yang besarnya 2,5 %).Apabila ada marketing yang yang membantu menjualkan  maka penjual yang menanggung fee marketingnya (besarnya sesuai kesepakatan, biasanya 2,5%).Biaya yang timbul karena pengajuan KPR semua menjadi tanggungan pembeli.

Tahapan selanjutnya yang harus dilakukan oleh pembeli rumah adalah mencari informasi mengenai KPR Bank  untuk menentukan pilihan KPR pada suatu bank.. Perbandingkan mengenai suku bunga , persyaratan , biaya adminitrasi,periode cicilan. Cicilan KPR ada yang bunga fix promosi biasanya antara1-5 tahun pertama dan setelahnya bunga mengambang.Periode KPR antara 5 sampai dengan 25 tahun bergantung usia pembeli dan besarnya cicilan sesuai kemampuan pembeli. Apabila sudah menemukan KPR yang sesuai, dilengkapi dengan kelengkapan dokumen berupa foto kopi : KTP ( suami isteri apabila sudah menikah), Kartu Keluarga, Slip gaji (suami isteri apabila sudah menikah), surat keterangan dari tempat kerja atau surat keterangan punya usaha bagi wiraswasta, print out rekening 3 bulan terakhir dan dokumen dari pihak pemilik rumah di atas.Bank akan menerima KPR apabila besarnya cicilan maksimal 40 % dari penghasilan diri atau gabungan penghasilan bersama pasangan apabila telah menikah.Bank juga akan mengadakan BI checking untuk melihat histori pihak yang mengajukan KPR baik debitur yang mengajukan maupun pasanganngan, oleh sebab itu  apabila merencanakan  membeli rumah dengan KPR maka diusahakan tidak ada keterlambatan pembayaran  fasilitas kredit yang digunakan  seperti kredit  kendaraan bermotor dan penggunaan kartu kredit.

Pengajuan KPR bisa kepada satu bank, apabila ditolak mengajukan lagi pada bank lain atau mencoba mengajukan kepada beberapa bank secara bersamaan. Pihak bank akan mempelajari dokumen pembeli untuk melihat kemampuan bayar pembeli dan melihat dokumen rumah untuk melihat keamanan legalitasnya. Pihak bank juga akan mengunjungi rumah untuk mengadakan appraisal dan mempelajari keadaan sekitar rumah.

Pada saat Bank sudah menyetujui KPR maka pembeli diminta untuk melakukan pembayaran uang muka kepada penjual dan menyerahkan kwitansi uang muka kepada pihak bank, biasanya besarnya  antara 10-30 % dari harga rumah.Bank juga akan meminta dokumen asli rumah diserahkan kepada kantor notaris yang sudah di tunjuk oleh pihak bank, sebaiknya yang menyerahkan dokumen asli pihak penjual sendiri atau bisa di antar oleh pembeli.

Penanda tanganan ada 2 (dua) yaitu untuk Akta Jual Beli (AJB) antara pembeli dan penjual dan perjanjian akad kredit serta pembebanan jaminan Hak Tanggungan(obyek jaminannya berupa tanah/rumah yang dibeli) antara pembeli dengan pihak bank. Perjanjian AJB di tanda tangani pembeli dengan penjual bersama suami atau istrinya apabila sudah menikah. Perjanjian kredit ditanda tangani antara pembeli bersama isteri atau suaminya apabila sudah menikah dengan bank.Setelah selesai penanda tanganan, segera dana akan dicairkan. Dana turun ke rekening pembeli dan seketika dipindahbukukan oleh pihak bank ke rekening penjual. Rumah yang kita beli akan dibebani Hak Tanggungan oleh pihak bank. Sertifikat asli, sertifikat hak tanggungan, IMB, polis asuransi jiwa dan polis asuransi kebakaran akan di pegang oleh bank, pihak pembeli akan di beri foto kopinya termasuk foto kopi AJB nya.

Biaya-Biaya yang akan dikeluarkan oleh pembeli untuk KPR:

Biaya provisi Bank biasanya 1 %,biaya adminitrasi,biaya notaris, premi asuransi jiwa, dan premi asuransi kebakaran.Besarnya biaya premi asuransi biasanya ada yang bisa ditawar  hal ini dapat dikomunikasikan melalui pihak Bank.Jangan lupa untuk mendapatkan semua copian dokumen dari pihak Bank dan dokumen asli akan diserahterimakan apabila KPR nya sudah lunas.Apabila pembeli melunasi KPR lebih awal maka berhak untuk mendapatkan pengembalian sebagian premi asuransi yang akan diuruskan oleh pihak Bank.

Sumber : Pengalaman Praktek