LANGKAH MENJUAL RUMAH SECARA AMAN (penulis :N. Budi Arianto Wijaya)

N.Budi Arianto Wijaya

Pada saat seseorang akan membeli rumah yang pertama dilakukan adalah melihat rumah yang akan dijual.Setelah pembeli melihat rumah  dan merasa cocok,  pembeli akan menemui pemiliknya sebagai penjual  untuk melihat kelengkapan dokumen dan kesepakatan harga. Penjual cukup memperlihatkan dokumen copian, apabila  pembeli ingin melihat dokumen asli bisa diperlihatkan tetapi jangan pernah penyerahan dokumen asli kepada pembeli.

Setelah sepakat harga, disepakati juga siapa yang membayar pajak pembeli, pajak penjual dan biaya Notaris/PPAT(lebih tepat sebagai PPAT tetapi untuk selanjutnya disebut Notaris karena lebih familiar di masyarakat). Biasanya pembeli yang menanggung biaya Notaris (biaya cek sertifikat,Biaya Balik Nama/BBN sertifikat dan biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB).Biaya biasanya lump sum dan besarnya bisa ditanyakan Notaris di awal sebelum menggunakan jasanya) dan pajak pembeli(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan/BPHTB yang besarnya 5% dari harga transaksi) sedangkan penjual menanggung biaya pajak penjual (Pajak Penghasilan/PPh yang besarnya 2,5 %).Apabila ada marketing yang yang membantu menjualkan  maka penjual yang menanggung fee marketingnya (besarnya sesuai kesepakatan, biasanya 2,5%).

Berbagai macam pembayaran diatas  bisa berubah sesuai kesepakatan para pihak karena ada juga penjual yang meminta bersih artinya semua biaya ditanggung oleh pembeli tetapi ada juga pembeli yang meminta bersih dimana semua biaya di tanggung oleh penjual.

Biasanya pembeli akan meminta  foto kopian sertifikat untuk di cek pada BPN atau konsultasi dengan Notaris, pada saat ini sebaiknya penjual meminta tanda jadi. Apabila pembeli keberatan memberikan tanda jadi maka disampaikan saja bahwa belum ada ikatan dengan pembeli, jadi masih open artinya masih terbuka adanya pembeli lain. Penjual tidak menyerahkan dokumen asli kepada pembeli walaupun sudah menbayar tanda jadi bahkan dalam jumlah yang besar berupa uang muka.

Apabila pembeli sudah positif akan membeli dengan telah membayar tanda jadi atau uang muka maka penjual menyerahkan berbagai dokumen ke kantor Notaris untuk persipan AJB. Penyerahan dokumen oleh penjual sendiri atau yang dikuasakan pada kantor Notaris.Sebagai bukti telah menyerahkan dokumen tidak lupa meminta  bukti penyerahan.Penyerahkan dokumen oleh penjual juga untuk mengecek bahwa kantor Notaris nya betul-betul ada. Dokumen yang diserahkan berupa sertifikat tanah, slip pajak bumi dan bangunan dan bukti pelunasannya , foto copi ktp (suami isteri )apabila sudah menikah dan foto kopi kartu keluarga.

Setelah  dilakukan pengecekan oleh Notaris tidak ada permasalahan pada sertifikatnya dan dapat dilakukan Akta Jual Beli (AJB) maka penjual meminta kepada pembeli melakukan pelunasan. Sebaiknya tidak melakukan AJB apabila belum dilakukan pelunasan. Prinsipnya pada saat AJB  sudah terjadi peralihan hak maka harus sudah terjadi pelunasan.

Mungkin juga terjadi pembeli belum berani melakukan pelunasan sebelum hadir bersama-sama penjual di kantor Notaris pada saat akan AJB. Apabila terjadi hal seperti ini maka perlu disampaikan kepada Notaris dan pelunasan dapat dilakukan di depan Noratis  dengan internet banking. Apabila pembeli tidak ada internet bangking maka maka mohon ijin kepada Notaris agar pembeli  sendirian atau bersama sama dengan penjual ke bank dulu untuk melakukan pelunasan, setelah pelunasan di bank, bersama sama kembali ke kantor Notaris untuk dilanjutkan proses AJB. 

Sebaiknya tidak melakukan AJB apabila pembeli masih minta waktu untuk pelunasan  setelah AJB berlangsung. Kelonggaran pelunasan hanya sesaat setelah AJB dapat dilakukan apabila pembeli dengan KPR, bank tempat pembeli KPR akan menjamin dana masuk ke rekening pembeli sebagai pelunasan.

Setelah terjadinya AJB maka telah terjadi peralihan kepemilikan dari  penjual kepada pembeli.Pihak Notaris akan memberitahukan kepada pembeli apabila proses balik nama  sertifikat sudah selesai dan menyerahkan sertifikat kepada pembeli.

Sumber : Pengalaman Praktek.