Pengertian Rumah Susun
Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun seperti ruang pertemuan, tangga, selasar.
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama seperti taman bermain, tempat olah raga
Pembedaan Rumah Susun
1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah seperti rumuh susun sewa (rusunawa) dan rumah susun sederhana huni (rusunawi) atau ada yang menamakan apartemen bersubsidi
2. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus misalnya untuk asrama mahasiswa di kampus kampus.
3. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan seperti apartemen dan kondotel
Pemasaran Rumah Susun
Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan dengan persyaratan pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki:
a. kepastian peruntukan ruang
b. kepastian hak atas tanah
c. kepastian status penguasaan rumah susun
d. perizinan pembangunan rumah susun
e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Jual Beli Rumah Susun
Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah
b. kepemilikan IMB
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum
d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen)
e. hal yang diperjanjikan.
Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB). Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai sebagaimana apabila telah diterbitkan:
a. Sertifikat Laik Fungsi
b. SHM sarusun atau SKBG sarusun.
Penguasaan Rumah Susun
Penguasaan atas rumah susun dapat dilakukan dengan cara :
a. Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa
b. Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai atau sewa
. c. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli.
d. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapat dilaku merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung berdasarkan atas Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Nilai perbandingan proporsional yang selanjutnya disebut NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dkan dengan cara dimiliki atau disewa.
Pemilikan Sarusun
Hak kepemilikan atas sarusun dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
Bukti Pemilikan Rumah Susun
1. Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Dukumen-dokumennya berupa :
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimilikin
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
SHM sarusun sebagaimana diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota.
2. Sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun yang selanjutnya disebut SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
Dokumen dokumennya berupa :
a. salinan buku bangunan gedung
b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah
c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki
d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung
Pemanfaatan Rumah Susun Sebagai Jaminan
1. SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.
2. SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Penulis
N. Budi Arianto Wijaya
Sumber : UU No 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun
Komentar
Posting Komentar