LEGALITAS MEMBELI APARTEMEN YANG BELUM DIBANGUN (penulis : N.Budi Arianto Wijaya)

Pada awal september 2019 Polda DIY menetapkan tersangka penipuan jual beli apartemen di Sinduadi Sleman. Sebelumnya pada tahun 2016 di DIY mencuat penipuan pembangunan  apartemen di Jalan Adi Sucipto. Penipuan pembangunan apartemen terjadi dibeberapa kota besar lainnya.Pada bulan Agustus 2019 muncul pemberitaan penjualan apartemen fiktif di Ciputat menelan korban 455 orang dengan total kerugian mencapai 30 Milyar.Pelaku membuat brosur untuk  menawarkan apartemen dengan harga murah yakni Rp.150 juta dengan berbagai bonus hadiah menarik.Belum lama berselang pada tahun 2019 ini juga ada pelaporan penipuan pembangunan apartemen di Cibubur Jakarta Timur.Hampir semua kejadian mempunyai ciri ciri yang sama yaitu menjual apartemen dalam bentuk brosur, belum ada pembangunan apartemennya.

Maraknya penipuan penjualan apartemen tidak terlepas dari ketidaktahuan masyarakat pada saat mengambil keputusan untuk membeli, persyaratan apa saja yang harus ada untuk melindungi dirinya. Apartemen termasuk rumah susun yaitu rumah susun komersil,yang diselenggarakan untuk mencari keuntungan. Pemerintah dibantu oleh pihak swasta dalam penyediaan tempat tinggal termasuk dalam pembangunan rumah susun.

 Indonesia telah memiliki Undang-Undang Rumah susun yaitu UU No 20 tahun 2011. UU ini membedakan empat  macam rumah susun yaitu rumah susun umum yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, rumah susun khusus yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus, rumah susun negara sebagai tempat tinggal atau huniaan bagi pejabat dan/atau pegawai negeri dan rumah susun  komersil yaitu rumah yang diselenggarakan untuk mencari keuntungan.

Sejarah singkat rumah susun berawal dari jaman Romawi kuno yang disebut Insula yaitu berupa  bangunan dua (2) lantai dengan fungsi lantai bawah untuk usaha dan lantai atas untuk hunian.Abad 19 berkembang pesat di New York karena adanya imigrasi besar-besaran. Di Eropa pembangunan apartemen pada abad 19-20 di Skotlandia saat terjadi revplusi Industri, masyarakat bergotong royong membanguyn apartemen didalam tembok kota demi keamanan.Di Australia berkembang pesat pada tahun 1885 di Quensland, pemerintah menyediakan apartemen sebagai salah satu pilihan tempat tinggal karena padatnya penduduk. Di Indonesia pertama kali dibangun di Jakarta pada tahun 1974 yaitu Ratu Plaza terdiri dari 54 unit.

            Pembangunan Rumah Susun termasuk Apartemen oleh pihak swasta sebagai pilihan yang diambil karena semakin terbatas dan mahalnya harga tanah, disisi lain semua warga negara berhak mempunyai tempat tinggal.Mempunyai tempat tinggal adalah hak dasar semua warga negara yang dijamin oleh konstitusi dan berbagai peraturan perundangan lainnya.Pasal 28 H ayat 1  UUD 1945 berbunyi “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”.UU No 39 Tahun 1999 Tentang Hak Asasi Manusia pasal 27 ayat 1  berbunyi” Setiap warga negara Indonesia berhak untuk secara bebas bergerak, berpindah, dan bertempat tinggal dalam wilayah negara Republik Indonesia”.Indonesia juga ikut menandatangani Deklarasi Rio de Jeneiro yang diprakarsai  oleh United Nations Centre for Human Settlements bahwa rumah merupakan kebutuhan dasar manusia dan menjadi hak bagi semua orang untuk menempati hunian yang layak dan terjangkau ( adequate and affordable shelter for all).

Pemerintah bertanggung jawab untuk meyediakan tempat tinggal bagi seluruh warga negaranya. Tanggung jawab ini dipertegas dengan adanya Undang-Undang Perumahan dan Pemukimam.Pada Undang-Undang ini salah satu tujuannya yaitu memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman, yang berupa jaminan hukum bagi setiap orang untuk bertempat tinggal secara layak, baik yang bersifat milik maupun bukan milik melalui cara sewa dan cars bukan sewa, serta jaminan hukum antara lain meliputi kesesuaian peruntukan dalam tata ruang, legalitas tanah, perijinan, dan kondisi kelayakan rumah sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

            Wujud tanggung jawab pemerintah salah satunya adalah  dengan pengawasan terhadap  legalitas yang aman bagi masyarakat dalam  pembelian apartemen.Berdasarkan Pasal 42 ayat 1 UU No 20 tahun 2011 pada prinsipnya mengatur bahwa pelaku pembangunan rumah susun (termasuk didalamnya aparteman)  dapat melakukan pemasaran    sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan dengan persyaratan :
1. kepastian peruntukan ruang,ditunjukan melaui surat keterangan rencana kota yang sudah disetujui oleh pemerintah daerah
2.kepastian hak atas tanah,dtunjukan adanya sertifikat atas tanah dari lahan yang akan dibangun
3.kepastian penguasaan rumah susun, ditunjukan dengan hasil pertelaan dari dari pemerintah daerah baik kepemilikan berupa SHM Sarusun atau SKBG Sarusun
4. perijinan pembangunan rumah susun,ditunjukan adanya IMB
5.jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin, berupa surat dukungan baik bank maupun non bank
Pelaksanaan dari pasal 42 oleh pengembang ini harus dikawal oleh pemerintah termasuk disosialisasikan pada masyarakar agar dapat lebih berhati hati saat adanya penawaran penjualan  apartemen.

N.Budi Arianto Wijaya
Sumber UU No 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun
Hukum Bisnis Properti di Indonesia
Berbagai media berita